致富娱乐: 取消商品房预售制?听听开发商老总们怎么说

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  导读:消息是否属实?对开发商将产生怎样的影响?对市场又会有什么影响?来看多家开发商的一手回应。

  正文

  9月21日,据网易房产向广东省房协会相关人士证实,广东省房地产协会当天向各副会长单位下发《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》,广东省住房城乡建设厅已拟订了“关于商品房预售许可事项调整”的材料,并将于9月25曰上报住房城乡建设部。

  广东省住建厅拟订的相关材料提出,商品房预售制度存在导致工程烂尾、违法违规销售、交易不公平、房屋面积管理职能难以厘清、不平衡发展和低效率竞争等风险,建议降低预售制带来的高杠杆效应,逐步取消商品房预售制度,全面实施现售。《通知》称,为了解决预售所带来的管理风险、消费风险、社会风险、金融风险,建议在当前建立房地产市场长效机制的“窗口期”,对预售制进行改革,降低预售制带来的高杠杆效应,逐步取消商品房预售制度,全面实施现售。

  一石激起千层浪,有鉴于商品房预售制度对于房地产开发商资金链条上的关键性影响。网易房产第一时间采访了多位房地产开发商,听听他们对于这一消息的看法。

  保利某高管:刚听说,实际会不会执行,什么时候什么区域执行现在说为时尚早,但消息扩散,会影响社会看空的预期。预计政策最终落实的可能性不大。

  某上市国企高管:就是降杠杆。取消预售的话,那资金周转的就更慢了,资金周转慢的话周转率低资金占用的时间就更长,你就这么多钱,那你同时就不能开发那么多的项目,每个公司的负债率也会降低。

  阳光城某高管:今天刚看到这个消息,还没来得及了解,但认为取消预售证这个事情大概率应该不会发生。

  阳光城某高管:细节不清楚,但认为(取消预售制度)有可能实施,因为抑制房价有用。如果取消,将负面影响极大吧,会影响到开发商的资金周转。

  碧桂园某高管:这个是意见征询,应该是行政推动,估计落地可能性会很大。会有影响,毕竟改变了决策模型。开发成本会增加。

  世茂某高管:感觉短期内实施可能性不大,地方财政税收等压力都很大,而且广州在建工程面积较大,政策影响面也会很大,长远来看这是个方向。

  绿城某高管:从价值规律和调控角度考虑,有可能(实施)。

  远洋北京项目总:北京不可能实施,广州出这个可能是为了抑制现在开发商的高周转。

  卓越某高管:除非贷款利率普降至4个点以下,这个政策才有执行基础。

  路劲广州某副总:这个不是目前还在征求意见吗?征求意见就是表明还有机会不实施,这是第一。第二,如果征求意见之后真的一定要实施,它也是有个缓冲期的,短期内是不会实施的,或者说短期内实施对于工程进度的要求也会提高一点,现在是三分之二,三分之二提到结构封顶,实际上往后拖延不了多长时间。

  所以我个人觉得这个通知,它短期对整个地产的这个实质性影响的话啊,对整个行业实力影响是很小的。但是它对于心理预期的影响,我觉得还是挺大的,特别是本身,现在市场行情又不好,很多小开发商本来就已经撑不住了,资金链非常紧张,这个时候再来这么一个通知,对未来的预期的话就会越来越差,可能会导致说这个降价销售啊,甚至说卖项目啊,卖地啊这种。

  新城控股副总裁欧阳捷:靠谱,这是一种趋势,长期来看,我们迟早会过渡到这个时期。

  协纵策略管理集团联合创始人黄立冲:取消预售制度不是为了平抑房价,这个动作只能减少可出售住房的供应,但能减少争议和社会不安定因素。但将对开发商的现金流带来较大的困难,在求过于供的领域导致房价进一步出现上涨压力,但是一方面政府限购、限贷、限价,开发商日子将更加难过,将加速部分房企的违约和出现风险。

  亿翰陈啸天:方向没问题,但需要逐步提高预售的门槛,而不是一下子就取消,有个过渡期吧。两个方面:其一,供应跟不上,尤其是我们近三年总体上房地产业处于去库存的周期,短期供应会出现很大问题;其二,开发周期拉长,房企杠杆降低,成本提高。这两个方面,按理都会对房价会有抬升的可能性。

  我理解,当下逐步取消预售制度本身没问题,只要是逐步慢慢来,毕竟预售会带来诸多潜在风险。但短期,由于供应跟不上和成本提升,不可避免的会出现推动房价上涨的可能性。

  中原地产首席分析师张大伟:广东省住房城乡建设厅已拟订了有关材料,将于 9 月 25 日上报住房城乡建设部。材料“关于商品房预售许可事项 调整”提出,商品房预售制度存在导致工程烂尾、违法违规销售、 交易不公平、房屋面积管理职能难以厘清、不平衡发展和低效率 竞争等风险,建议降低预售制带来的高杠杆效应,逐步取消商品 房预售制度,全面实施现售

  首先:预售制度的确问题非常多,当下房地产市场各种质量问题,交付问题,基本都与预售制度有关系。预售制度对于消费者来说保障度低,不确定因素太多。但在过去几十年,预售制度的确加快了房地产企业的销售节奏,加快了房地产的建设量。商品房预售制度是房地产行业能够快速发展最重要的基础条件之一,但同时也带来了大量的矛盾和纠纷,这些矛盾和纠纷不仅让购买者付出了不小的代价

  现房销售制度,所见即所得,这也可以倒逼开发商更关注质量。

  其次:取消预售制度,短期看,可能性不大,因为当下房地产市场依然中小企业集中,龙头房企占比份额不高,当下取消预售,有利于资金宽裕的国企,大企业。对小企业来说是灭顶之灾。

  加大企业的资金链风险,导致企业回款周期严重拉长。

  商品房预售制度是房地产行业能够快速发展最重要的基础条件之一,但同时也带来了大量的矛盾和纠纷,这些矛盾和纠纷不仅让购买者付出了不小的代价

  第三:短期看,如果取消预售制度,会带来供应量短期锐减的担忧,不利于平稳市场,房地产要进入现房销售必须要在房价平稳周期内,而且房地产市场已经基本进入存量环节时代,房地产企业的负债率降低的情况下。当下如果取消预售制,起码50%的房地产将倒闭。

  第四:预售制度不应该一刀切取消,但应该逐渐加大规范。

  广东省房协会通知原文

  

  

  

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